다시 오르는 서울 집값, 진짜 이유는?

다시 오르는 서울 집값, 진짜 이유는?

2025년 6월 현재, 서울 아파트값이 다시 들썩이고 있습니다. 최근 6월 둘째 주 기준 서울 아파트값은 전주 대비 0.26% 상승하며, 무려 40주 만에 최고 상승률을 기록했습니다. 그런데 왜 지금 서울 집값이 다시 오르고 있는 걸까요? 오늘은 그 배경과 구조적인 흐름까지 자세히 살펴보겠습니다.

서울 집값

1. 서울 집값 상승, 단순한 반등 아니다

단순히 일시적 반등이라고 보기에는 힘들 정도로 상승세가 뚜렷합니다. 특히 마포(0.45%), 성동(0.47%) 등 강남 외 지역들도 강하게 오르고 있으며, 강남 3구는 여전히 높은 상승세를 기록 중입니다. 서초구(0.8%), 송파구(0.71%)는 지난 3월 토지거래허가구역 재지정 이후 주춤했던 흐름을 딛고 빠르게 회복하고 있죠.

이러한 흐름 속에 서울 아파트 거래량도 함께 폭증하고 있습니다. 6월 중순까지 이미 5월 전체 거래량(6,635건)을 훌쩍 넘어서며 회복세를 증명하고 있습니다.

2. DSR 규제 전 '영끌' 수요 몰렸다

서울 집값 상승의 직접적인 촉매제는 7월 1일부터 시행될 예정인 DSR 3단계 규제입니다. 규제 강화 전에 대출을 받아두려는 수요가 쏟아지며 이른바 ‘막차 타기’ 현상이 나타나고 있는 것이죠. 이로 인해 유주택자들의 대출 수요까지 몰리면서 매수세가 더욱 과열되고 있습니다.

특히 시중은행의 5대 주택담보대출 잔액이 단 2주 만에 2조 원 넘게 불어난 점은 이를 방증합니다. 한국은행의 기준금리 인하 기대감까지 더해져 "지금 아니면 늦는다"는 심리가 강하게 작용하고 있는 것으로 보입니다.

3. 금융당국의 대출 규제 카드, 과연 통할까?

이에 대응해 금융당국은 전세대출 보증비율을 줄이는 방식으로 대출 총량을 조절하고 있습니다. 현재 수도권 일부 은행에서는 전세대출 보증비율을 70~80% 수준으로 낮추는 방식으로 대응 중입니다.

뿐만 아니라 서울 마포·성동구, 경기 과천시 등은 곧 조정대상지역으로 추가 지정될 가능성도 제기되고 있습니다. 조정대상지역으로 지정되면 다주택자 양도세, 대출 규제, 청약 요건 등이 까다로워지는 만큼 투자 수요 위축을 유도하는 효과가 있을 수 있습니다.

4. 공급 대책, 효과는 아직 제한적

윤석열 정부가 수요 억제보다 공급 확대 중심의 부동산 정책을 예고하고는 있지만, 단기적인 효과는 크지 않을 전망입니다. 공급은 실제 착공과 분양까지 시간이 걸리는 만큼, 현재의 단기 수요 과열을 진정시키기엔 부족하다는 평가가 나옵니다.

5. 서울 집값, 단기 조정 가능성도 염두

현재 서울 집값의 반등은 강력한 수요 요인과 제도적 변화가 맞물리며 나타나는 결과입니다. 그러나 금리 인하가 지연되거나, 규제가 더 강화될 경우 단기 조정 국면에 들어설 가능성도 충분히 열려 있습니다.

특히 영끌 수요가 일정 수준 해소되고 나면, 상승세가 주춤해질 수 있기 때문에 섣부른 추격 매수는 주의가 필요합니다. 정책 방향, 금리, 공급 스케줄 등 복합적인 요소를 고려하며 시장을 지켜보는 지혜가 필요한 시점입니다.

 

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