집을 살 때 단독명의보다 공동명의가 유리한 이유

집을 살 때 단독명의보다 공동명의가 유리한 이유

부동산을 구입할 때 단순히 계약 조건과 가격만 따지기 쉽지만, 명의를 누구로 하느냐에 따라서도 세금 차이가 크게 발생할 수 있습니다. 특히 양도소득세, 취득세, 증여세 측면에서 단독명의와 공동명의의 세금 부담은 확연히 달라지기 때문인데요. 오늘은 실제 사례와 함께 공동명의가 유리한 경우를 구체적으로 알아보겠습니다.

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1. 공동명의로 하면 세금이 줄어드는 이유

주택을 팔 때 발생하는 차익에 대해 부과되는 양도소득세는 누진세 구조로 되어 있어 과세 대상이 개인별로 분리되면 그만큼 세부담도 분산될 수 있습니다. 예를 들어 6억 원에 매수한 집을 2년 후 7억 원에 매도하면, 1억 원의 양도차익이 발생합니다. 단독명의라면 공제 후 약 1,868만 원의 세금을 납부해야 하지만, 공동명의로 부부가 각각 절반씩 부담하게 되면 세금이 절반 수준으로 낮아질 수 있습니다.

양도소득세는 개인별로 과세되고 기본공제도 각자 250만원씩 받을 수 있기 때문에, 부부 공동명의의 경우 총 500만원의 공제가 가능해집니다. 이렇게 되면 동일한 차익을 두 명이 나눠 부담하므로 세율 구간도 낮아지고 결과적으로 납부 세액이 줄어들게 됩니다.

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2. 추가 주택을 구매할 계획이라면?

1가구 1 주택자이면서 주택 가격이 12억 원 이하인 경우, 매도 시 양도세를 비과세 받을 수 있습니다. 그러나 향후 다른 집을 추가로 취득할 계획이 있다면 공동명의가 전략적으로 유리할 수 있습니다. 이유는 공동명의일 경우, 한 명이 기존 주택을 보유한 상태로 다른 명의자가 추가로 주택을 취득해도 1세대 1 주택 요건을 유지할 수 있기 때문입니다.

예를 들어 부부 중 한 명이 기존 주택을 단독 명의로 소유하고 있다면, 다른 한 명은 새로 주택을 추가 매수하더라도 일시적 2주택이 아닌 '각각의 1 주택'으로 분리 판단될 수 있어 세제 혜택 적용에 유리할 수 있습니다.

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3. 취득세, 단독명의와 공동명의의 차이점

집을 살 때 내는 취득세도 명의에 따라 달라집니다. 단독명의의 경우 전체 주택 가격 기준으로 1%의 취득세를 납부해야 하지만, 공동명의라면 각자의 지분에 대해 각각 납부하게 됩니다. 예를 들어 6억원짜리 주택을 공동명의로 구입할 경우, 한 사람당 3억 원씩 계산하여 총 300만 원씩 각각 납부합니다.

문제는 단독명의로 등기한 후 나중에 공동명의로 변경할 경우입니다. 이 경우 명의 이전에 따른 증여로 간주되어 취득세를 추가로 납부해야 할 수도 있고, 향후 증여세까지 물게 되는 경우도 발생할 수 있습니다.

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4. 장기보유특별공제, 명의에 따라 달라집니다

양도소득세를 절감하는 또 하나의 수단은 장기보유특별공제입니다. 동일한 집을 장기간 보유한 경우, 보유 기간에 따라 양도차익 일부를 공제받을 수 있는데요. 공동명의인 경우에도 각자의 보유 기간과 지분에 따라 별도로 공제 혜택을 받을 수 있어 더욱 유리한 결과를 가져올 수 있습니다.

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5. 주의할 점: 비과세 요건 충족 여부는 따져봐야

공동명의로 했다고 해서 무조건 유리한 것만은 아닙니다. 비과세 요건을 충족하려면 2년 이상 실거주 또는 3년 이상 보유 등 세법상 조건을 충족해야 하며, 집을 언제 팔지에 따라 비과세 또는 과세 여부가 갈릴 수 있습니다. 따라서 실제 매도 계획과 가족 구성원의 주택 보유 현황 등을 종합적으로 고려하는 것이 중요합니다.

양도소득세 계산은 국세청 홈택스에서 확인 하실 수 있으며 장기보유특별공제, 1세대 1주택 비과세 요건은 국세청에서 확인 하실 수 있습니다

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6. 내 상황에 따라 전략적으로 선택하자

공동명의는 세금 측면에서 분명 유리한 전략이 될 수 있습니다. 특히 부부가 함께 절세를 고려하거나, 향후 추가 주택 취득이나 상속 가능성이 있다면 더더욱 신중하게 검토해야 합니다. 다만 명의 변경 과정에서의 세금, 비과세 요건, 취득세 차이 등은 반드시 확인하시고, 필요하다면 세무사와 상담을 통해 진행하시는 것을 권장드립니다.

명확한 목표와 계획이 있다면, 공동명의는 세금 부담을 줄이고 향후 재산 관리에도 큰 도움이 될 수 있는 방법이 될 수 있습니다.

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